07 октября 2005
1627

Лев Сигал: Квартирный вопрос снова портит москвичей

Этому дала, этому дала, а этому - не дала

Ты помнишь, как все начиналось?

Человечество на протяжении своей истории постоянно множилось, осваивало территории с неблагоприятным климатом, сосредотачивалось в больших городах и предъявляло возрастающие требования к благоустройству жилья. Очень немногие готовы добровольно последовать участи Диогена. Да и то не в суровую русскую зиму. Различия в степени удовлетворенности жилищной потребности - один из важнейших признаков социального расслоения. Мир хижин и мир дворцов к началу прошлого века повсюду пребывали в непримиримой вражде.

В России итогом этой конфронтации стало перечеркивание принципа неприкосновенности частной собственности. С первых дней cоветской власти проводились кампании по "уплотнению": в просторные квартиры представителей некогда "высших классов" подселяли бедноту с рабочих окраин. Так возникали знаменитые коммуналки. Примерно в это же время Европа выбрала менее радикальный путь государственного покровительства квартиросъемщикам. Жилищное право, как и трудовое, стало обособленной отраслью права гражданского. Если классическая цивилистика предполагает юридическое равенство фактически неравных субъектов, то жилищное право пошло по пути юридического неравенства, чтобы предоставить повышенную социальную защиту слабой стороне жилищных правоотношений - нанимателю жилья.

От принципа равенства при распределении жилья cоветская власть постепенно начинала отступать, отчасти превратив наделение этим благом в награду за заслуги перед государством и обществом. Комнаты и квартиры "давали" гражданам исполкомы местных Советов депутатов трудящихся, ведомства, государственные предприятия, колхозы, общественные объединения в очередном, первоочередном и внеочередном порядке - в зависимости от нуждаемости, заслуг и потребности общества в этом гражданине. Впрочем, во имя социальной справедливости ГК РСФСР 1964 года предусматривал все же изъятие у нанимателя излишков жилой площади - при этом нормой считалось девять квадратных метров на человека (ст. 316). Разумеется, со временем - в коммунистическом завтра - государство бралось обеспечить всех нуждавшихся бесплатным благоустроенным жильем.

На практике при Сталине для одинокого человека обычным жилищем было койко-место в общежитии, а для семьи - комната в коммуналке. Отдельная квартира являлась скорее привилегией людей заслуженных. Скажем, профессор жил в такой квартире с домработницей, которая считалась членом его семьи. Никита Хрущев взялся обеспечить всех отдельными квартирами за счет строительства дешевого жилья, которое в наши дни сносится как отслужившее свой век. Последний советский лидер Михаил Горбачев обещал воплотить в жизнь эту хрущевскую мечту к 2000 году...

Впервые право на жилище стало конституционным только в 1977 году. Оно рассматривалось как равное право каждого, а его реализация провозглашалась обязанностью государства, исполняемой по мере осуществления программы жилищного строительства.

Из Конституции СССР 1977 года:

Статья 44. Граждане СССР имеют право на жилище.

Это право обеспечивается развитием и охраной государственного и общественного жилищного фонда, содействием кооперативному и индивидуальному жилищному строительству, справедливым распределением под общественным контролем жилой площади, предоставляемой по мере осуществления программы строительства благоустроенных жилищ, а также невысокой платой за квартиру и коммунальные услуги. Граждане СССР должны бережно относиться к предоставленному им жилищу.

В 1983 году Верховный Совет РСФСР принял Жилищный кодекс РСФСР - последний советский кодифицированный акт. Он уже не предусматривал таких уравнительных мер, как изъятие излишков жилплощади, а договор жилищного найма из пятилетнего превратился в бессрочный. Фактически статус квартиросъемщика у государства приблизился к статусу собственника.

Со сменой общественных отношений политиками и экономистами стали возлагаться надежды на свободный рынок жилья. Прощальным даром советской власти явился Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" # 1541-1 от 4 июля 1991 года. О его справедливости говорить не приходится: жилищный фонд поделили между нанимателями по принципу uti possidetis - поскольку владеете, а жилищные условия граждан к тому времени были далеко не равными. Счастливчики из советской верхушки стали владельцами хором (по скромным советским меркам, конечно), малоимущие граждане - лачуг, а кто-то стал хоронить свои чаяния.

Последним поспешили смахнуть слезу, пообещав сохранить прежние очереди, с тем чтобы каждый, чей метраж не дотягивает до социальной нормы, свое все-таки получил. Законом РФ от 9 декабря 1992 года # 4061-1 Конституцию РСФСР 1978 года внесли изменения, и она стала выглядеть так:

Статья 58. Граждане Российской Федерации имеют право на жилище

Это право обеспечивается путем предоставления жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов на условиях договора найма в пределах нормы жилой площади, а также на условиях аренды либо путем приобретения или строительства жилья без ограничения площади.

Гражданам, не обеспеченным жильем по установленным нормативам, государство оказывает помощь, развивая строительство домов государственного и муниципального жилищных фондов, предназначенных для предоставления жилых помещений по договору найма, а также используя систему компенсаций (субсидий) и льгот по оплате строительства, содержания и ремонта жилья.

Иными словами, у государства остались жилищные обязательства перед нуждающимися. С принятием 12 декабря 1993 года ныне действующей Конституции РФ появилось существенное уточнение - перед нуждающимися и малоимущими.

Статья 40

1. Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

2. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.

3. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.

Сегодня в Москве, например, правом постановки на учет, то есть в очередь на улучшение жилищных условий по договору социального найма, обладает тот, у кого, наряду с дефицитом квадратных метров, доход на каждого члена семьи не превышает шести тысяч рублей в месяц. Другое столичное условие постановки на учет - это ценз оседлости, то есть постоянное проживание в Москве в течение не менее десяти лет. И всем, конечно, открыта дорога покупать квартиры за свои деньги.

Жильцы разного сорта

Наилучшим образом сегодня защищены собственники приватизированных или купленных (на вторичном рынке либо в новостройках) квартир. Они могут свободно распоряжаться своей собственностью: продавать, завещать, дарить, самостоятельно использовать для проживания или официально сдавать в коммерческий наем и т. д. Никто их метры не станет завистливо считать, никто не посмеет их выселять. Их права надежно гарантированы заключительной статьей Гражданского процессуального кодекса РФ.

Статья 446. Имущество, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам

1. Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности:

жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением...

То есть на улицу собственника никто не выгонит, даже если он влез в долги. Единственное исключение - ситуация, при которой несостоятельный должник заложил само свое жилище. Тогда его должны переселить в жилое помещение маневренного фонда, пока с ним не будет произведен окончательный расчет. Если жилище изымается в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд, то у собственника оно выкупается, при этом в выкупную цену включается и рыночная стоимость жилья, и все прочие убытки. (Нанимателю по договору социального найма в такой ситуации предоставляют в пользование аналогичное жилье, так сказать, в натуре.)

Значительно более уязвим наниматель жилья как по договору социального найма, где наймодателем выступает государство или орган местного самоуправления, так и по договору найма, который в научной литературе именуют коммерческим. Кто является нанимателем по договору социального найма? Это люди, не приватизировавшие свое жилище либо в силу психологического консерватизма, либо в надежде, отстояв очередь, получить от государства лучшее жилище и тогда воспользоваться своим правом на одноразовую бесплатную приватизацию. Впрочем, согласно федеральному закону о введении в действие Жилищного кодекса РФ, после 1 января 2007 года они этим правом уже не смогут воспользоваться.

Жилищное право этих граждан как нанимателей основано непосредственно на договоре социального найма, а не на ордере (по-русски - "приказе") и тем более не на регистрации по месту жительства, которая носит уведомительный, а не разрешительный, как в советское время, характер и потому сама по себе ничего не гарантирует. Регистрация - это производный юридический факт, который может служить лишь одним из доказательств фактического проживания (правомерного либо противоправного), а не правоустанавливающим документом.

Типовая форма договора социального найма утверждена постановлением Совета министров РСФСР в 1985 году. Однако на практике очень часто договора социального найма в письменной форме не существует, что не влечет его недействительности. Такой договор нередко заключался конклюдентными действиями: гражданин представлял в ЖЭК ордер на вселение, выданный ему в райисполкоме, и получал там ключи от жилья с внесением соответствующей записи в домовую книгу.

Условия договора социального найма регулируются ныне, прежде всего, нормами Жилищного кодекса РФ, вступившего в силу 1 марта 2005 года, а договора коммерческого найма - нормами Гражданского кодекса РФ. Впрочем, и в том и в другом случае наниматель далеко не беззащитен, да и разница между этими договорами не столь велика.

Во-первых, выселить нанимателя в любом случае можно только на основании судебного решения. По Гражданскому кодексу РСФСР 1964 года и по Жилищному кодексу РСФСР 1983 года допускалось выселение в административном порядке с санкции прокурора, в частности, лиц, вселившихся самовольно (сквотеров). Однако Конституционный суд РФ, разобравшись с коммунистической партией, вторым своим постановлением # 2-П от 5 февраля 1993 года признал такую правоприменительную практику антиконституционной.

Законодательство содержит исчерпывающий перечень оснований для принятия судебного решения о расторжении договора жилищного найма и выселении нанимателя:

- невнесение в течение более шести месяцев платы за жилье и коммунальные услуги (при социальном найме с оговоркой - без уважительных причин);

- использование жилища не по назначению, например, в качестве склада или притона (для адвокатов установлена исключительная норма - с согласия совершеннолетних членов семьи они могут использовать жилое помещение в качестве адвокатского кабинета);

- разрушение или порча жилища нанимателем или лицами, за действия которых он несет ответственность;

- систематическое нарушение прав и законных интересов соседей (в ЖК РСФСР это называлось "нарушением правил социалистического общежития", что, по сути, подразумевало те же самые действия).

В первом случае нанимателя по договору социального найма наймодатель обязан переселить в другое жилое помещение, размер которого соответствует нормам, установленным для общежития (то есть не менее шести квадратных метров на человека). Три последних случая являются санкцией за неправомерное поведение и не влекут обязанности наймодателя предоставить другое помещение, однако наложению этих санкций судом должно предшествовать официальное предупреждение со стороны наймодателя (а при прежнем правопорядке еще и меры общественного воздействия). Что касается коммерческого найма, то суд, конечно, не может обязать наймодателя - частного собственника предоставить нанимателю другое жилье, зато во всех четырех случаях он может обязать его терпеть нанимателя еще до двух лет.

Договор социального найма, как и в позднее советское время, заключается бессрочно. Договор коммерческого найма, если в нем не указан срок, считается заключенным на пять лет. В течение этого срока наймодатель не может в одностороннем порядке пересматривать условия договора, включая размер наемной платы. Зато по истечении пятилетнего срока он может выставить такие условия, что наниматель сам откажется продлевать договор. Перемена собственника, как при социальном найме, так и при найме коммерческом, не влечет ни расторжения договора, ни пересмотра его условий.

Несколько ограничены права нанимателя по договору краткосрочного найма - договору, заключенному менее чем на один год. Такой наниматель не имеет права сдавать жилище в поднаем, поселять в нем временных жильцов, не имеет он преимущественного права на заключение договора на новый срок, а для досрочного расторжения заключенного с ним договора (разумеется, через суд) достаточно невнесения платы за два платежных периода, установленных соглашением сторон.

По всей видимости, именно так следует истолковывать в настоящее время правовой статус граждан, временно проживающих в жилых помещениях (фактически общежитиях), которые принадлежат негосударственным организациям, - как нанимателей жилья по договору краткосрочного коммерческого найма. Дело в том, что действующий с 1 марта 2005 года Жилищный кодекс РФ относит жилые помещения в общежитиях к одному из видов жилых помещений специализированного жилищного фонда, которому посвящен раздел IV ЖК РФ. И там определенно указано: "В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов" (ч. 2, ст. 92). Иными словами, общежития де-юре сегодня могут быть только у государства, а жилищные права их обитателей, разумеется, более всего ограничены.

История общаг: краткий курс

Под общежитиями всегда подразумевались жилые помещения, находящиеся в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении определенного государственного или общественного предприятия, организации, учреждения, предназначенные для временного проживания его рабочих, служащих или учащихся. Согласно статье 340 ГК РСФСР 1964 года из общежитий можно было выселять не в судебном, а в административном порядке - с санкции прокурора. Безусловно выселялись из общежития учащиеся, прекратившие обучение, сезонные и временные работники - по завершении сезона или по истечении срока трудового договора.

Прочие работники выселялись в таком же бесспорном порядке, если работодатель расторгал с ними трудовой договор из-за их виновных действий либо если они увольнялись по собственному желанию без уважительных причин. В случае прекращения трудовых отношений по иным основаниям (например, в связи с сокращением штата) выселение должно было осуществляться в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения в черте того же населенного пункта. Такое же бережное отношение требовалось проявлять к льготным категориям граждан (ветеранам, инвалидам и т.д.). Жилищный кодекс РСФСР 1983 года практически воспроизвел эту норму Гражданского кодекса РСФСР 1964 года.

Статья 110. Выселение из общежитий

Прекратившие работу сезонные, временные работники и лица, работавшие по срочному трудовому договору, а также лица, обучавшиеся в учебных заведениях и выбывшие из них, подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения из общежития, которое было им предоставлено в связи с работой или учебой.

Другие работники предприятий, учреждений, организаций, поселившиеся в общежитии в связи с работой, могут быть выселены без предоставления другого жилого помещения в случае увольнения по собственному желанию без уважительных причин, за нарушение трудовой дисциплины или совершение преступления. Лица, прекратившие работу по иным основаниям, а также лица, перечисленные в статье 108 настоящего Кодекса, могут быть выселены лишь с предоставлением им другого жилого помещения (ст. 97).

Жилищной кодекс РФ также установил для общежитий специальный правовой порядок. Единственный случай, когда этот кодекс прямо предусматривает прекращение договора найма жилого помещения в связи со сменой наймодателя - это случай с общежитиями (ч. 2, ст. 102). Кроме того, новый закон пересмотрел перечень льготных категорий граждан - теперь, в частности, основание прекращения трудовых отношений значения не имеет - и отметил, что обязательства по переселению этих льготников лежат на прежнем наймодателе. Однако действие этого закона распространяется на правоотношения, возникшие после 1 марта 2005 года. Правоотношения, возникшие прежде, и поныне регулируются Жилищным кодексом РСФСР.

Кстати, до сих пор не утратило юридическую силу и постановление Совета министров РСФСР 1988 года, утвердившее "Примерное положение об общежитиях". Этот документ был принят правительством Советской России по согласованию с ВЦСПС и ЦК ВЛКСМ. Он предусматривает, например, наличие в общежитиях такой штатной единицы, как "воспитатель", - лица, отвечающего за проведение культурно-массовой и спортивно-оздоровительной работы, подотчетного администрации, профкому и комитету комсомола.

В глубокой правовой лакуне

Само собой разумеется, что жильцы общежитий не имели и не имеют права приватизировать свои жилые помещения. И это в корне отличает их от нанимателей по договору социального найма, в том числе от "очередников".

Правда, Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" содержит оговорку, позволяющую все-таки приватизировать и эти жилые помещения - с согласия собственников или иных обладателей вещных прав.

Статья 4

Не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения

(в ред. Закона РФ от 23.12.1992 N 4199-1; Федеральных законов от 01.05.1999 N 88-ФЗ, от 20.05.2002 N 55-ФЗ).

Собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, с согласия собственников вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения

(в ред. Закона РФ от 23.12.1992 N 4199-1; Федеральных законов от 01.05.1999 N 88-ФЗ, от 20.05.2002 N 55-ФЗ).

Но, разумеется, такое согласие являлось скорее исключением из общего правила. С другой стороны, 10 января 1993 года был издан Указ президента РФ # 8 "Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий", согласно которому предприятиям запрещалось включать жилищный фонд в состав приватизируемого имущества. "Установить, - гласил Указ, - что объекты, указанные в перечне (до проведения процедуры разграничения собственности), относятся к федеральной (государственной) собственности и находятся в ведении администрации по месту расположения объекта".

Однако этот указ далеко не всегда исполнялся, а выносить решения о применении последствий недействительности ничтожной (противоречившей публичному правопорядку) сделки судам с 2003 года иногда мешал десятилетний срок исковой давности (п. 1, ст. 181 ГК РФ). С 21 июля 2005 года такая возможность стала еще более ограниченной в связи со вступлением в силу поправки к Гражданскому кодексу РФ, сократившей этот срок с десяти до трех лет.

Надо отдать должное правительству Москвы: 14 декабря 1993 года оно приняло постановление # 1150 "О мерах, направленных на сокращение общежитий на территории Москвы и переводе их в жилищный и гостиничный фонды города". В преамбуле документа было отмечено, что "в городе действуют 1607 общежитий общей площадью около 5,0 млн. кв. м (3% от жилищного фонда города), в которых прописано 274,6 тыс. человек (в том числе 78,2 тыс. детей)". Благодаря этому постановлению многие жильцы общежитий смогли получить в пользование полноценное муниципальное жилье с правом его последующей приватизации.

Обычно это происходило путем изменения правового статуса тех же самых общежитий, перевода их в государственный городской жилищный фонд. Ведь наделение имущественного комплекса статусом общежития - прерогатива органа местного самоуправления (а его функции в Москве в тот период исполняла и во многом сейчас исполняет государственная власть города - субъекта РФ), следовательно, эта же публичная власть вправе такой статус изменить. Однако посчастливилось не всем жильцам общежитий. Москва на вполне законном основании "забрала себе", прежде всего, жилищный фонд городских организаций. На федеральное имущество она не всегда могла покушаться, а возможно, и не очень хотела.

Сегодня в Москве, Московской области и в других субъектах РФ (в частности, в Санкт-Петербурге, Краснодаре, Перми, Челябинске и Южно-Сахалинске) имеется немало людей, проживающих более десяти лет в семейных общежитиях для рабочих или служащих и не связанных трудовыми отношениями с той организацией, которая их когда-то вселяла. Не связанных по той причине, что с переходом к рыночным отношениям эта организация либо прекращала свою деятельность и ликвидировалась, либо приватизировалась и хозяйственную деятельность существенно сокращала, соответственно сокращая и штат.

Эти люди чувствуют себя очень некомфортно, так как, с одной стороны, с 1 января 2007 года они потеряют всякую надежду принять когда-либо участие в приватизации жилья, а с другой - они боятся, что новые наймодатели их либо выселят, либо "выдавят".

ДОМ под хлипкой крышей

Осознание этих угроз, помноженное на соседскую солидарность, которая в общежитиях в принципе выше, чем между жильцами отдельных квартир, привело к тому, что весной-летом 2005 года прошла целая серия митингов. На их волне родилось новое общественное объединение - Движение общежитий Москвы и Московской области (ДОМ). Сейчас оно объединяет жильцов нескольких десятков общежитий столичного региона. Автору этих строк довелось более ли менее подробно ознакомиться с ситуацией в трех из них.

Московская область, Красногорский район, деревня Гольево, улица Колхозная, дома 1 и 2

В подмосковном Красногорском районе был колхоз "Завет Ильича". Основным профилем его хозяйственной деятельности являлось племенное разведение крупного рогатого скота. Был он колхозом-миллионером и владел по праву бессрочного безвозмездного пользования обширными землями. Ему требовались рабочие руки, поэтому туда приезжали крестьяне из других уголков страны. Обеспечить их сразу полноценным жильем колхоз не мог и в 1993 году возвел два корпуса общежития.

Строилось общежитие при непосредственном трудовом участии самих колхозников, да и средства для этой цели удерживались, как им говорили, из их зарплаты. Разумеется, за добросовестный труд и терпеливое отношение к скромной зарплате колхозное руководство обещало впоследствии всех наделить и квартирами. Тем временем часть колхозных угодий отошла Москве, на этом земельном участке стал возводиться столичный район Митино, где некоторые колхозники действительно получили квартиры.

Между тем то ли в силу общей экономической ситуации в стране, то ли, как думают многие теперь уже бывшие колхозники, по вине тогдашнего колхозного руководства хозяйство незаметно пришло в упадок. В 1998 году колхоз был преобразован в сельскохозяйственный производственный кооператив с тем же названием, а потом свернул хозяйственную деятельность и стал отчуждать свои фонды. При этом бывшие колхозники-кооператоры без куска хлеба не остались: большинство нашло себе работу в близлежащем городе Красногорске либо в Москве, до которой также рукой подать. Невзирая на структурную безработицу, всегда существующую при рыночной экономике, дефицит рабочей силы в России, особенно в московском регионе, значительно превышает уровень безработицы (да и уровень безработицы у нас значительно ниже, чем в Европе). А вот с жильем появились проблемы.

В 2002 году СПК "Завет Ильича" передал общежитие в собственность ЗАО "Красногорье" - судя по документам, профиль деятельности этого общества был тем же, что и у колхоза. В конце 2004 года ЗАО "Красногорье" продало общежитие ЗАО "Агростроймонтаж" за четыре с лишним миллиона рублей. (Правда, генеральный директор ЗАО "Агростроймонтаж" Ваник Геворкян однажды вроде признался, что "живых денег" не платил - зачли за долги.)

Видимо, Геворкян, приобретая общежитие, рассчитывал, что сможет поселить там рабочих "Агростроймонтажа", возведя мансарду, а также получать с жильцов плату по расценкам, ориентированным на коммерческий наем. Он предложил им заключить краткосрочные договоры, по которым с каждой семьи причиталось бы по три тысячи рублей, не считая платы за техническое обслуживание и коммунальных расходов. Так жильцы впервые узнали, что колхозом общежитие продано и у него появился хозяин, тогда как прежде они самих себя считали хозяевами: "Все вокруг колхозное - все вокруг мое".

Возмущенные жильцы отказались подписывать договоры и наняли юриста, который 24 августа 2005 года подал от их имени в Красногорский городской суд исковое заявление о признании сделок недействительными. К счастью для истцов, срок исковой давности в их случае еще не истек к тому времени - даже с учетом его сокращения с десяти до трех лет. Основание для признания недействительной сделки по отчуждению общежития СПК "Завет Ильича" в пользу ЗАО "Красногорье" состоит, по мнению истцов, в том, что согласно Федеральному закону "О сельскохозяйственной кооперации" и уставу СПК "Завет Ильича" всякое отчуждение основных фондов кооператива возможно только по решению общего собрания его членов, а такое решение не принималось. Слушание дела в суде назначено на 28 ноября.

Проблема может возникнуть в связи с тем, что применение последствий недействительности сделки означало бы двустороннюю реституцию: обязательство каждой из сторон вернуть другой стороне все, полученное по сделке (п. 2, ст. 167 ГК РФ). Между тем неизвестно, существует ли до сих пор СПК "Завет Ильича" как юридическое лицо (хозяйственной деятельности он определенно не ведет) и какова платежеспособность ЗАО "Красногорье".

Однако дело может окончиться мировым соглашением. Похоже, Геворкян уже понял, что с этой сделкой он просчитался: жильцы никуда не уедут, а он не сможет ни выселить их, ни получать с них доход. Поэтому он согласен с ними договориться на любых условиях, лишь бы не терпеть убытки. Ведь сейчас на него как на собственника ложатся обязательства по содержанию домов и оплате коммунальных услуг, потребляемых всеми жильцами. Более того, Геворкян сам предложил бывшим колхозникам выкупить у него столь проблемное благоприобретение по той же цене, в которую оно ему обошлось. Это получается порядка пяти тысяч долларов на каждую из тридцати семей. Сделка выглядит достаточно выгодной, и жильцы сейчас думают взять под нее кредит в банке.

Московская область, город Химки, улица Кольцевая, дом 2

Центральный научно-исследовательский и проектный институт механизации и электрификации лесного хозяйства располагал там общежитием. В 1997 году ведомственный НИИ был акционирован и приватизирован. При этом он произвел сокращение штата. Негосударственный НИИ фактически продолжает использовать общежитие, но юридически оно уже не числится у него на балансе. Все восемь лет жильцы общежития ведут бесконечные тяжбы.

Конечно, в отношении них по-прежнему действуют нормы ЖК РСФСР. Из чего вытекает, что их как работников, прекративших трудовые отношения не по своей воле и без вины, могут выселить только с предоставлением другого жилого помещения. Вот только кто его будет предоставлять? ЖК РСФСР, принятый для регулирования совершенно иной системы общественных отношений, об этом умалчивает. И было бы несколько странным принуждать к этому негосударственную организацию, сократившую штат...

Москва, Ясный проезд, дом 19

Московское производственное швейное объединение "Смена" было основано в 1937 году и производит детскую одежду. В 1979 году оно построило себе общежитие по адресу: Ясный проезд, дом 19. Многие тогдашние работницы там живут с той поры, хотя и успели обзавестись семьями.

В 1993 году правительство Москвы подселило в пустовавшую часть жилых помещений 30 семей грузинских беженцев из Абхазии и армянских беженцев из Азербайджана. Известно, что, какой бы кто ни был национальности, не имея родственников за пределами зоны конфликта, все они бежали в бывшую столицу империи. Проживали новые москвичи, похоже, на "птичьих правах", быть может, сами о том не догадываясь. Да и беженцами они являются лишь фактически. Почему-то никто из них даже не попытался юридически оформить статус беженца, хотя Закон РФ "О беженцах" был принят еще 19 февраля 1993 года.

В 1994 году МПШО "Смена" преобразовалось в открытое акционерное общество и включило общежитие в свой имущественный комплекс. Переживая трудные времена, швейное предприятие сократило штат, но бывших работниц с семьями выселять не стало, так как не могло их обеспечить другим жильем в соответствии с требованиями ЖК РСФСР. В августе 2004 года Бабушкинский районный суд Москвы при активной роли жильцов общежития признал сделку по приватизации общежития незаконной (противоречащей Указу президента РФ # 8 от 10 января 1993 года) и объявил здание федеральной собственностью.

За что боролись жильцы, на то они и напоролись. Дом был передан на баланс Управления федеральной службы исполнения наказаний по городу Москве (УФСИН, бывший ГУИН) в качестве служебного жилищного фонда для вселения в него надзирателей следственных изоляторов. Вот тут и началась настолько интенсивная конфронтация между жильцами и новым балансодержателем, что в итоге Ясный проезд, дом 19 стал ядром Движения общежитий Москвы и Московской области.

Первоначально УФСИН попытался без судебного решения, используя собственные ресурсы (ведомство-то силовое), выселить беженцев как не имеющих права там проживать. Однако тех выручила интернациональная соседская солидарность. Незаконно выселенная семья грузинских беженцев вскоре сама вернулась в свой дом. Попытка УФСИН установить в здании свой пропускной режим также была встречена жильцами в штыки.

Сейчас УФСИН как будто готовит судебные иски, и правовые основания у них, конечно, имеются. Но опять, как и в случае с общежитием в Химках, не ясно, на кого возложить обязанность расселить жильцов. Едва ли суд решится увеличить число столичных бомжей, тем более что зима на носу.

Во всех этих случаях налицо очевидные правовые лакуны. Конечно, и в подобных ситуациях суд располагает надлежащими инструментами - вплоть до аналогии права, то есть вынесения решений, исходя из общих начал и смысла законодательства (ч. 3, ст. 11 ГПК РФ; ч. 6, ст. 13 АПК РФ). Однако, кажется, российские суды еще не решались применять аналогию права во избежание обвинений в субъективизме. Гораздо лучше было бы вмешаться в этот процесс законодателям: либо федеральному, либо субъектов РФ.

Помни - грядет 2007 год

Как уже отмечалось, 1 января 2007 года карета превратится в тыкву, кучер - в крысу и т.д. Одним словом, приватизации жилья будет положен конец. Едва ли можно считать справедливым то, что часть граждан (обитатели общежитий, где жилые помещения нельзя приватизировать) не то чтобы сама не пожелала воспользоваться правом на приватизацию жилья, а так и не получит такой возможности.

Эту проблему могли бы разрешить либо федеральный законодатель - внесением поправки в федеральный закон о вступлении в действие Жилищного кодекса РФ, либо Конституционный суд РФ - признанием соответствующей нормы неконституционной и не подлежащей применению или определенным ее толкованием. Здесь Конституционный суд РФ мог бы опираться, например, на такую конституционную норму:

Статья 19

1. Все равны перед законом и судом.

2. Государство гарантирует равенство прав и свобод человека и гражданина независимо от пола, расы, национальности, языка, происхождения, имущественного и должностного положения, места жительства, отношения к религии, убеждений, принадлежности к общественным объединениям, а также других обстоятельств. Запрещаются любые формы ограничения прав граждан по признакам социальной, расовой, национальной, языковой или религиозной принадлежности.


07.10.2005

http://www.russ.ru/reakcii/kvartirnyj_vopros_snova_portit_moskvichej
 

Персоны (1)

Рейтинг всех персональных страниц

Избранные публикации

Как стать нашим автором?
Прислать нам свою биографию или статью

Присылайте нам любой материал и, если он не содержит сведений запрещенных к публикации
в СМИ законом и соответствует политике нашего портала, он будет опубликован